京楼评测丨北京御翠园:售楼处变庙会,惊叹李氏超人智慧,一手现房7.5万起

是的，是他，就是他——那个驾着七彩祥云的李超人，这一次不但没有放鸽子，还在东四环直接搞了场烟花秀，造就了京楼刚过去周末的最热售楼处——【御翠园】。

说起来李嘉诚旗下位于北京朝阳东四环的这个【御翠园】项目，实在是传奇色彩浓厚。曾经一度要10万+/平开盘，彼时消息几次传出，都是京楼热点，大家之前犹豫的是项目产品设计略有过时，虽然地段非常好，但是10万+/平是不是贵了点？

这下好了，人家不是只打99折，也不是几个99折叠加，李超人直接给干到7折！最低价格仅需7.5万/平米，这可是东四环朝阳公园旁3公里的新盘项目，绝对的优质地段，这种定价的结果就是直接把售楼处变成了春节庙会。近期的北京楼市，就没见过哪个销售案场，通行基本靠踮脚、通讯基本靠吼的，【御翠园】做到了。

从周五晚上开始，售楼处就水泄不通，周末两天更是人挤人，我的选房师周六（10月26日）上午10点带着客户过去，就已经排到了300多号。内场外场都是，像极了国庆期间的热门景区，想进也进不去，想挪一下也挪不开，提前30组叫号的时候跟早高峰挤地铁一样，得提前往门口移动……

OK，作为京楼当前最热项目，接下来我们就聚焦于【御翠园】本身，按照我的5+1+1逻辑，给项目整体是否建议买入打个分：

5要素（指五个评价维度，综合得分代表项目是否具备价值、未来具备好的流动性）维度，每个维度10分，满分50分：

1、高薪人群可达性（8分）：金融街10分，陶然亭/丽泽/亚林西/后厂村9分，朝阳公园北这边给8分。朝阳公园、奥森商圈，还是很多有钱人想要选择的舒适城区地段。【东四环+朝阳公园旁+地铁口旁（3号线体育中心站，即将开通）】，这三点加一起，足以吸引购房者和地段控。

2、次新/新楼龄（10分）：新盘，给10分。

3、中等均衡以上学区（7分）：周边的教育有北京二中朝阳学校、常青藤国际/加拿大大国际等，公立私立均有。教育给7分，追求绝对的传统强学区海西东概念，这里不是，也不如朝阳的外国语本部、望京陈分、呼家楼白小+80，但是作为中规中矩的朝阳中档公立是够了，优质的私立则选择更多。考虑郊区名校分通常我给6分，因此这里给7分。

4、产品（7.5分）：产品得好好说说了，这是曾经让很多人纠结的。当然，在绝对的低价面前这个也不重要了，能包容，人家石材立面都给你做出来了，绝对够气派。所以只是没到10分，但是7-8分水准是绝对有的。

【御翠园】项目规划26栋楼共1252户，其中高层1024户，联排228户。高层户型中，140的户型是可以给到8.5分的，三居两卫全明，没有太大毛病，两面宽是个小问题，但整体户型比例尚可。185户型大概可以给7分，主要问题就是作为大面积改善，还是只有两个南向面宽，和目前市场主流的三面宽大宽厅产品不同，进深略深了一些。联排345户型可以给8分，没有太大的问题，说实在的这里是朝阳东四环，还有这样的城市低密度联排一手房就已经很不错了。

5、城市界面和配套（8分）：很多人说不是在朝阳公园南门，要啥自行车？真的是要在朝阳公园南北直接这一项10分了！在寸土寸金的东四环，能在朝阳公园北的腹地内很不错了，项目到朝阳公园等城市公园都不远，到国贸、三里屯、亮马桥、798、望京等商圈也都很方便，距离高铁朝阳站1公里，距离即将开通的地铁3号线体育中心站100米。真的，还要啥自行车？

因此，五要素得分：8+10+7+7.5+8=40.5分。

可以看出，项目的优势是绝对稀缺的地段，略有不足是产品力上和这两天卷出天际的新一代住宅稍有差距，适合人群是地段控、地段＞产品的改善人群。

接下来说【5+1+1】模型中的两个“1”：

第一个1：买入成本——实在是便宜。

在东四环、朝阳公园旁的地段，直接7.5折甩卖，特价房仅7.5万/平起步，比附近二手房的价格还低！在此特别感谢李超人为北京楼市做的贡献，感谢雄厚实力的长江集团对北京购房者的让利。在政策利好出台的时候，乘着东风大鹏展翅，真金白银的回馈老客户和市场的期待。项目热销的核心是地段，催化剂就是价格！【御翠园】让利开盘造成的热销局面，也是对国家止跌回稳要求的响应了。

第二个1：平替——北京宸园10万+、壹亮马淘笋房源少。

酒仙桥的北京宸园和项目有一定的平替关系，但是北京宸园单价更高，最小户型145面积的也要起步价10.5万/平，部分房源单价12万+/平，对比之下【御翠园】起步特价只要7.5万/平。

壹亮马确实有特价成交的房源，笋盘二手单价低至7.5万/平，但是这样着急出货的业主不多，房源更是凤毛麟角，不具备大规模选择的可能性，随着房价止跌企稳、成交量变向质变传递，壹亮马再出低价特价的概率也在降低。

因此，综合地段、可选择房源量、以及价格，御翠园没有平替，占据优质地段的同时，项目卖的足够便宜、足够让利和实惠。改善盘卖出了庙会的热闹和喧嚣，足见购房者对项目的期待和认可。